Real Estate का चक्र उलट रहा है’, प्रॉपर्टी विशेषज्ञ का कहना है कि बिल्डर जल्द ही उपेक्षित ‘मध्यम वर्ग’ की ओर लौट सकते हैं
नई दिल्ली. भारतीय रियल एस्टेट बाजार में, जहां कोविड महामारी के बाद पिछले कुछ वर्षों में आलीशान घर एक नया चलन बन गए हैं, एक प्रॉपर्टी मार्केट विश्लेषक ने भविष्यवाणी की है कि प्रॉपर्टी बाजार में एक ऐसा बदलाव हो रहा है जो अनगिनत परिवारों, विशेषकर मुंबई के प्रॉपर्टी खरीदारों के सपनों को नया रूप दे सकता है। मुंबई हाउसिंग कंपास द्वारा ट्रैक किए गए और रियल एस्टेट विश्लेषक विशाल भार्गव द्वारा साझा किए गए आंकड़ों के अनुसार, मुंबई में 1BHK अपार्टमेंट के नए लॉन्च में 2025 में लगभग 50 प्रतिशत की भारी गिरावट आई है, जो घटकर मात्र 9,786 यूनिट रह गए हैं। यह गिरावट कई वर्षों के बाद आई है जब वार्षिक औसत लगभग 20,000 के आसपास था।
उन्होंने इस बात पर ज़ोर दिया कि कोविड के बाद, मुंबई में बिल्डरों ने 1BHK घरों से हटकर बड़े आकार के घरों पर ध्यान देना शुरू कर दिया है। उन्होंने कहा कि महामारी के बाद शेयर बाज़ारों में आई तेज़ी और स्टार्टअप की सफलताओं के कारण बड़े घरों (2BHK, 3BHK, यहाँ तक कि 4BHK) की चाह रखने वाले खरीदारों की संख्या में काफ़ी बढ़ोतरी हुई है। बेहतर मुनाफ़े के कारण ये बड़े घर बिल्डरों के लिए भी फ़ायदेमंद साबित हुए हैं, जबकि 1BHK परियोजनाओं में मुनाफ़ा कम हो जाता है। नतीजा? भार्गवा ने बताया कि मुंबई में नए अपार्टमेंट की औसत कीमत लगभग ₹3 करोड़ तक पहुँच गई है, जिससे शहर के मुख्य इलाकों में रहने वाले कई लोगों के लिए छोटे और किफ़ायती विकल्प और भी महंगे हो गए हैं।
बाजार एक बार फिर मध्यम वर्ग की ओर लौट सकता है’
भार्गव ने बताया कि कोविड के बाद खरीदारों की पसंद में किस तरह बदलाव आया और बड़े घरों की मांग में ज़बरदस्त उछाल आया। डेवलपर्स ने भी खुशी-खुशी यही रुख अपनाया और छोटे घरों को नज़रअंदाज़ कर दिया, जो कभी मध्यम वर्ग के आवास का आधार हुआ करते थे। अब, जैसे-जैसे बिक्री की रफ्तार धीमी हो रही है और 2026 तक सामर्थ्य संबंधी चिंताएं बढ़ रही हैं, उनका मानना है कि बाजार एक बार फिर वास्तविकता की ओर लौट सकता है: “मुंबई मध्यम वर्ग को भूल गया है… जैसे-जैसे बाजार और धीमा होगा, मुंबई एक बार फिर मध्यम वर्ग को याद करेगा।”
ज़मीनी हकीकत इस चिंता को पुष्ट करती है। मुंबई के मुख्य इलाकों में, 1 करोड़ रुपये से कम कीमत वाले 1BHK फ्लैट मिलना मुश्किल हो गया है, जो अक्सर ठाणे, मीरा रोड जैसे दूरदराज के इलाकों या कर्जत की ओर जाने वाले और भी संकरे रास्तों तक ही सीमित रह गए हैं। कुछ खरीदारों का कहना है कि जो 450 वर्ग फुट का साधारण 1BHK फ्लैट हुआ करता था, वह अब उसी छोटे से क्षेत्रफल में बिकने वाले 2BHK फ्लैटों में बदल गया है। वहीं,
कुछ लोग शिकायत करते हैं कि 1 करोड़ रुपये से अधिक कीमत पर भी, एक साधारण 1BHK फ्लैट किसी तंग पिंजरे जैसा लगता है – छोटी रसोई, असुविधाजनक बाथरूम, कोई बालकनी नहीं और पार्किंग की समस्या, जिसके कारण गाड़ियां पहले से ही भीड़भाड़ वाली सड़कों पर ही खड़ी करनी पड़ती हैं। पोस्ट वायरल होते ही सोशल मीडिया पर लोगों की प्रतिक्रियाएं आने लगीं। कई लोगों ने अपनी निराशा व्यक्त की: एक यूजर ने सीधे शब्दों में कहा, “मुंबई 99 प्रतिशत नागरिकों के लिए झुग्गी बस्ती से ज्यादा कुछ नहीं है।”
एक अन्य व्यक्ति ने इस बात पर प्रकाश डाला कि भायंदर जैसे इलाकों में 2BHK फ्लैटों की शुरुआती कीमत अब ₹1.3-1.5 करोड़ है, जो पिछले कुछ वर्षों में ही काफी बढ़ गई है। बोरीवली में ₹8-9 करोड़ तक की कीमत वाले 4BHK फ्लैटों के लग्जरी विज्ञापनों पर व्यंग्यात्मक हंसी उड़ाई गई, जबकि कुछ लोगों ने बड़े डेवलपर्स पर “लक्जरी” के नाम पर प्रीमियम सेगमेंट को लक्षित करने का आरोप लगाया।
कुछ लोगों ने इसका विरोध करते हुए तर्क दिया कि आज का मध्यम वर्ग कम से कम 2BHK या 3BHK फ्लैट चाहता है, जबकि 1BHK को निम्न आय वर्ग के लिए प्रवेश स्तर माना जाता है। फिर भी, व्यापक धारणा यही है कि भुगतान करने की क्षमता बढ़ती कीमतों के साथ तालमेल नहीं बिठा पाई है, और बाजार उच्च-स्तरीय खरीदारों के अनुकूल प्रतीत होता है। एक एक्सचेंज ने इसे बखूबी समझाया: मांग केवल इच्छाशक्ति नहीं है; वास्तविक क्रय शक्ति के बिना, यह अस्तित्व में ही नहीं है।
बिल्डरों के “कार्टेल” और सरकारी करों के कारण लागत में हो रही बढ़ोतरी को लेकर भी चिंताएं सामने आईं, हालांकि मुख्य मुद्दा आम घरों की आपूर्ति में भारी कमी ही है। यह समस्या सिर्फ मुंबई तक ही सीमित नहीं है, पुणे, हैदराबाद और बेंगलुरु में भी ऐसी ही चर्चाएं हो रही हैं, जहां सरकारी योजनाओं के अलावा छोटे और किफायती घरों की उपलब्धता न के बराबर है। बाजार में मंदी के साथ ही कई सवाल उठ रहे हैं: क्या कीमतें इतनी कम होंगी कि मध्यम वर्ग राहत की सांस ले सके? या फिर बिल्डर विलासिता पर ही ध्यान केंद्रित करेंगे और छोटे घरों को नजरअंदाज कर देंगे?
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